분양권 주택수 포함 / 분양권 취득세&양도세 알아보기

 오늘 포스팅은 분양권 주택수 포함에 따른 취득세와 양도세가 어떻게 달라지는지 알아보도록 하겠습니다. 청약에 당첨되었을 때나 분양권을 구입했을 때는 분양권 취득세가 있고, 분양권 판매 시에는 양도세가 있습니다. 기존에는 분양권은 세금 계산 시 주택으로 간주하지 않았지만 2021년 올해는 작년까지와는 다른 세율을 적용받게 되므로 청약 & 분양권 구입으로 내 집 마련할 때 꼭 계산해 보셔야 합니다. 

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- 목차 - 

1. 분양권 주택수 포함 시기 

2. 취득세 

3. 양도세 

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1. 분양권 주택수 포함 시기 

 

 20년 7.10 대책으로 20년 8월 12일 이후 취득한 분양권은 취득세 중과 판단 시 주택수에 포함됩니다. 지금 이 글을 읽고 계시다면 이후 취득하는 모든 분양권은 주택수로 포함된다는 점 기억해 주세요. 

 

개정된 분양권 주택수 포함 시기를 취득세 / 양도세 별로 나누어 요약하면 아래와 같습니다.  자세한 사항은 아래에서 더 설명드리도록 하겠습니다. 

 

 실제 취득세 납부 시점은 입주 시기에 지불하게 되지만 취득세는 과거 분양권 취득 시점에서의 주택수를 산정하여 입주 시에 부과합니다. 즉, 이미 A라는 주택을 소유한 자가, 20년 10월에 B분양권을 취득했다면 2주택자로 간주되어 B 아파트의 입주 시에 2주택자에 해당하는 취득세를 납부하게 됩니다.  이때 B 아파트 입주 전까지 A 주택을 처분한다 하더라도 취득세는 분양권 취득 시점인 20년 10월에 이미 계산되어 2주택자로 취득세를 부과합니다. 입주권도 마찬가지로 적용받습니다. 아직 집이 지어지지 않았더라도 분양권/입주권은 주택으로 간주하여 세금이 부과되므로 주택 소유자가 청약을 시도하실 땐 이점 꼭 염두에 두셔야 합니다. 

 

Photo by Harmen Jelle van Mourik on Unsplash

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2. 개정된 취득세 

주택 취득세는

- 1주택자 일 경우, 주택 가액에 따라 1~3%의 기본 세율이 적용됩니다.

- 2주택자부터는 아래와 같이 조정대상지역 / 비조정대상지역에 따라 다르게 부과됩니다. 

 

1주택자가 조정대상 지역의 분양권을 취득할 경우, 8%의 취득세가 중과됩니다. 이때 유주택 여부는 가구 합산으로 계산하므로 부부가 서로의 명의로 주택을 1채씩 갖고 있는 경우에도 1주택자가 아니라 1가구 2주택자가 된다는 점 주의해 주세요. 

 

또한 일시적 2주택자는 1주택 세율을 적용받을 수 있으니 이 부분도 청약이나 분양권 구입 시 참고하시면 되겠습니다. 

 

 

* 취득세는 주택 가격과 다주택 여부에 따라 달라집니다. 

* 3주택자 이상은 더더더더 세금이 중과됩니다.

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3. 개정된 양도세 

 

 21년 1월 1일부터는 분양권/입주권도 양도세 중과 판단 시 주택으로 포함되어 양도세율이 달라지게 되며, 21년 6월 1일 이후부터는 개정된 세율로 납부해야 합니다. 양도세는 주택의 보유 기간과 다주택자인지의 여부에 따라 달라지게 되는데요, 21년 6월 1일부터는 소유한 지 1년 미만의 분양권을 처분하게 되면 70%의 양도세율이 중가 되어 매우 큰 금액을 납부해야 합니다. 비과세 혜택을 받기 위해서 양도가액 9억 이하 + 2년 이상 보유 + 2년 이상 실거주 요건을 충족해야 합니다. 

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분양권 처분을 생각하고 있는데 양도세를 줄이시려면 6월 1일이 되기 이전까지 처분을 고려해야 양도세를 줄일 수 있다는 점 기억해 주세요. 

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Photo by Harmen Jelle van Mourik on Unsplash

 취득세와 양도세의 개정안 적용 일정이 다른 이유는 각각 세금을 부과하는 주체가 다르기 때문입니다. 취득세는 지방세에 포함되고 양도세는 국세에 포함됩니다. 

 

 무주택자가 1주택자가 되는 경우에는 기본 취득세율만 납부하면 되고 양도세는 해당이 없습니다. 투자 목적으로 분양권을 사고 파시는 경우에만 개정된 취득세&양도세율을 납부 하게 되므로 이런 경우에 세금도 꼼꼼하게 따져보시고 거래를 진행하시면 되겠습니다.